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     O quórum é uma forma de organização da votação em reunião de assembleia, para garantir a democracia das decisões tomadas, garantindo o bem-estar da comunidade. Veja mais! 

     Em um condomínio, tomar decisões coletivas é uma parte essencial da gestão e convivência harmoniosa entre os moradores. 

     Seja para aprovar orçamentos, discutir melhorias nas instalações ou definir regras internas, as assembleias de condomínio são momentos cruciais para moldar o rumo da comunidade.  

     E é nesse contexto que entra o conceito de “quórum”. Mas afinal, o que é quórum e qual a sua importância nessas reuniões? Continue lendo para entender! 

     O que é quórum? 

     Quórum é um termo utilizado para descrever o número mínimo de participantes necessários para que uma reunião de assembleia seja considerada válida e tenha poder de decisão. 

     Em outras palavras, é a quantidade mínima de pessoas que deve estar presente para que as deliberações tomadas tenham validade legal e possam ser implementadas. 

     Em reuniões de assembleia, o quórum é um elemento crucial, pois assegura que as decisões tomadas não sejam arbitrárias e representem a vontade da maioria dos moradores. 

     É comum que a convenção do condomínio estabeleça os tipos de quórum para diferentes tipos de decisões, garantindo um processo transparente e justo. 

     Porém, geralmente, os quóruns costumam ser definidos com base nas frações ideais de cada unidade, ou seja, na proporção da fração ideal que cada unidade representa no todo. Isso é importante para garantir que unidades maiores não tenham um peso desproporcional nas decisões. 

     Quais são os tipos de quórum no condomínio? 

     Quórum de maioria simples 

     O quórum de maioria simples é o tipo mais utilizado em reuniões de assembleia de condomínio. Esse tipo de quórum é baseado no princípio de que uma decisão é aprovada se obtiver mais votos a favor do que contra. 

     Em outras palavras, basta que a maioria dos votos seja a favor da decisão para que ela seja considerada válida. 

     O quórum de maioria simples é aplicado a decisões menos complexas ou que não requerem um nível de aprovação excepcionalmente alto. Geralmente, isso significa que a decisão é aprovada se receber metade mais um dos votos válidos (50% + 1 dos presentes na reunião). 

     Por exemplo, se houver 100 condôminos presentes, a decisão seria aprovada com 51 votos a favor. 

     Quórum de maioria absoluta 

     O quórum de maioria absoluta é um padrão mais rigoroso de aprovação em comparação com o quórum de maioria simples. 

     Enquanto o quórum de maioria simples requer apenas que a decisão obtenha mais votos a favor do que contra o quórum de maioria absoluta exige que a decisão seja aprovada por mais da metade do total de membros com direito a voto, independentemente do número de presentes na reunião. 

     Em termos percentuais, o quórum de maioria absoluta geralmente significa que a decisão precisa receber mais de 50% dos votos totais possíveis, incluindo aqueles que optaram por não votar ou não estavam presentes na assembleia. 

     Quórum qualificado 

     O quórum qualificado é aplicado a situações em que as decisões são de extrema importância ou impacto, como modificações estruturais significativas no condomínio, alterações no regimento interno ou outros assuntos que demandam um nível mais elevado de aprovação. 

     Em termos simples, o quórum qualificado exige uma presença mínima maior do que o quórum convencional, com o propósito de garantir que as decisões sejam tomadas de maneira mais deliberada e representativa. 

     O quórum qualificado implica que a decisão somente será considerada válida se alcançar uma porcentagem de votos superior à maioria simples. Por exemplo, enquanto uma maioria simples pode exigir 50% + 1 dos votos de condôminos presentes na reunião, um quórum qualificado poderia exigir, por exemplo, 2/3 ou 3/4 dos votos totais. 

     Quais decisões precisam de um quórum qualificado? 

     Geralmente, as principais decisões que exigem o quórum qualificado são relacionadas à alteração na convenção do condomínio ou algumas obras. 

     O artigo 1.341 do Código Civil diz que, tratando-se das obras, somente as voluptuárias exigem o quórum qualificado, ou seja, aquelas obras destinadas à estética ou lazer, como mudanças no jardim, nas áreas comuns, construção de churrasqueira, piscina, etc. 

     Enquanto, as manutenções, conservação ou ampliação das áreas comuns ou obras necessárias exigem maioria simples e as obras úteis exigem maioria absoluta. 

     Quórum de unanimidade 

     O quórum de unanimidade é o mais rigoroso entre todos os quóruns de aprovação. Ele exige que cada membro com direito a voto esteja de acordo com a decisão em questão, ou seja, todos os votos devem ser a favor da medida proposta. 

     Essa é uma exigência extremamente alta, o que faz com que o quórum de unanimidade seja raramente aplicado. 

     Ele normalmente é reservado para situações excepcionais que envolvem mudanças ou ações de impacto profundo e irreversível no condomínio ou nos direitos dos condôminos.  

     Isso pode incluir a alienação de áreas comuns, mudanças radicais na destinação do prédio ou outros eventos que afetariam de maneira fundamental a comunidade. 

     Quórum livre 

     O quórum livre é uma abordagem que permite que uma assembleia de condomínio siga adiante e tome decisões, mesmo que o número mínimo de participantes necessário para um quórum formal não seja alcançado. 

     Isso significa que a assembleia pode ocorrer mesmo com a presença de um número menor de membros, desde que haja a disponibilidade de se discutir e votar sobre os assuntos propostos. 

     O quórum livre é aplicado quando o regulamento interno do condomínio permite essa flexibilidade. Geralmente, essa abordagem é utilizada para garantir que as decisões não sejam adiadas indefinidamente devido à dificuldade de atingir o quórum mínimo. 

     Contudo, é importante ressaltar que, mesmo em um quórum livre, as decisões precisam ser tomadas de acordo com a vontade da maioria presente. 

     Veja o quórum necessário para cada situação no condomínio 

     Alteração da convenção do condomínio 

     Exige o voto a favor de 2/3 de todos os condôminos do condomínio (votos válidos). 

     Alteração no regimento interno do condomínio 

     Exige o quórum maioria simples, ou seja, 50% + 1 dos votos dos condôminos presentes na reunião de assembleia. 

     Aprovação de contas 

     Na primeira convocação da reunião, exige o quórum de maioria absoluta, ou seja, 50% + 1 dos votos de todos os condôminos do condomínio (votos válidos). Na segunda convocação, o quórum é livre. 

     Aumento da taxa condominial 

     Na primeira convocação da reunião, exige o quórum de maioria absoluta, ou seja, 50% + 1 dos votos de todos os condôminos do condomínio (votos válidos). Na segunda convocação, o quórum é livre. 

     Eleição de síndico 

     Na primeira convocação da reunião, exige o quórum de maioria absoluta, ou seja, 50% + 1 dos votos de todos os condôminos do condomínio (votos válidos). Na segunda convocação, o quórum é livre. 

     Destituição do síndico 

     Para acontecer a votação, primeiro exige que haja uma reunião de assembleia extraordinária convocada por 1/4 dos condôminos. 

     Na votação, exige o quórum de maioria simples, ou seja, 50% + 1 dos votos dos condôminos presentes na reunião de assembleia. 

     Obras necessárias no condomínio 

     De acordo com o Código Civil, as obras necessárias são aquelas que tem por finalidade conservar um bem evitar que se deteriore. Normalmente, são as obras mais urgentes ou indispensáveis, como obras de acessibilidade, conserto elétricos e hidráulicos, adequação de equipamentos a normas, etc. 

     Para acontecerem, exige um quórum de maioria simples, ou seja, 50% + 1 dos votos dos condôminos presentes na reunião de assembleia. 

     Obras úteis no condomínio 

     De acordo com o Código Civil, estas são as obras que aumentam ou facilitam o uso de um bem. Não são indispensáveis como as obras necessárias, mas têm uma utilidade clara, como ampliação da garagem, instalação de grades de segurança ou individualização de água, por exemplo. 

     Para acontecerem, exige um quórum de maioria absoluta, ou seja, 50% + 1 dos votos de todos os condôminos do condomínio, independentemente se estiverem presentes na reunião ou não. 

     Obras voluptuárias no condomínio 

     As obras voluptuárias são aquelas que não aumentam o uso habitual do bem, mas o tornam mais agradável ou elevam o valor do condomínio. São obras estéticas, como reforma do salão de festas, instalação de academia, reforma ou decoração, etc. 

     Para acontecerem, exige um quórum qualificado, ou seja, 2/3 dos votos de todos os condôminos do condomínio. 

     Fonte TownSq

     Uma assembleia extraordinária pode revogar decisão tomada em assembleia comum (ordinária) do condomínio e vice-versa, desde que cumpridas as formalidades legais.

     Uma assembleia ordinária pode ser anulada por outra extraordinária? De que forma? E uma antiga assembleia que aprovou a isenção para o síndico pode valer para os eleitos posteriormente, sem que o tema tenha sido novamente votado e não constando da convenção isenção e honorários?

     As perguntas foram feitas por síndico ao Telecondo, serviço de utilidade pública mantido pela Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil. Chamam a atenção para o ponto fundamental do condomínio, de cuja observância depende a harmonia do prédio.

     O que está em questão, no fundo, é a validade, a legitimidade e a perenidade das assembleias condominiais. Diga-se, de pleno, que a lei não estabeleceu hierarquia entre as assembleias ordinárias e extraordinárias. Ambas situam-se no mesmo plano de validade e de poderes. Aliás, o novo Código Civil não menciona explicitamente as assembleias “ordinárias”, referindo-se unicamente à “assembleia” em muitas de suas normas (v. g. artigos 1.334, 1.335, 1.337, 1.347, 1.348, 1.349, 1.350, 1.352, 1.353, 1.354, 1.356, 1.357). Alude também à “assembleia geral” (art. 1.336), mas só qualifica expressamente as assembleias “extraordinárias” em um único artigo, o 1.355, nos seguintes termos: “Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por 1/4 (um quarto) dos condôminos.”

     Quer a assembleia seja para fim previsto na lei (“ordinária”), quer “extraordinária”, seu poder de fogo é o mesmo.

     Além de obrigar a todos os condôminos, pode também modificar qualquer outra norma aprovada em assembleia anterior. Prevalece o princípio de que a lei nova revoga a lei antiga. Logo, uma assembleia extraordinária pode, sim, revogar decisão tomada em assembleia comum (ordinária) do prédio, desde que cumpridas as formalidades legais (convocação regular, inserção do tema na pauta, discussão, deliberação, inclusão na ata, registro etc.).

     Com relação à segunda parte do questionamento, para uma resposta precisa seria de rigor examinar o conteúdo da ata que aprovou a isenção do síndico quanto ao pagamento da cota de rateio. Caso se tenha dito que o síndico “fulano de tal” fica isento da taxa, em caráter personalíssimo, e não que os síndicos do condomínio ficarão desobrigados do pagamento, a extensão do aprovado só atingiria, é óbvio, o primeiro síndico eleito e não os demais. Para esses também serem beneficiados é preciso regra geral, mesmo que não conste da convenção ou do regimento interno.

     Se existir norma própria, ela deve ser respeitada

     Em geral, no ato da eleição de cada síndico, a assembleia delibera sobre a sua remuneração, ou não. Podendo ser na forma de não pagamento do rateio das despesas ordinárias ou de retribuição direta em pecúnia. Quando a convenção (ou o regimento) contém norma própria sobre o assunto, esta deve ser obedecida. Não podendo ser desconsiderada pela assembleia, sob pena de anulação da decisão.

     Em condomínios bem administrados, onde há bom senso e respeito entre os condôminos, as decisões da assembleia assumem, não raro, uma validade que vai muito além de seu aspecto puramente legal. Tornam-se parte da cultura do condomínio, do modo de vida dos moradores, formam “jurisprudência” interna. E duram por muito tempo, para a satisfação de todos. Antes as leis fossem assim.

     Por Luiz Fernando de Queiroz

     O administrador de um condomínio, no bairro Itararé, em São Vicente, no litoral de São Paulo, foi filmado tentando agredir uma moradora com uma bengala. A confusão aconteceu após uma assembleia de prestação de contas.

     A juíza Ana Paula da Veiga Carlota Miranda, da 8ª Vara Cível de Cuiabá, deferiu tutela de urgência em caráter antecedente e autorizou a realização de uma assembleia geral ordinária, a ser feita por um condomínio localizado em Cuiabá em 8 de fevereiro, de forma virtual. Para a magistrada, a realização de assembleia presencial nesse momento de aumento do número de casos de Covid-19, além de temerário, pode ser considerada desnecessária.

     Consta dos autos que a síndica do condomínio requereu a concessão da tutela objetivando autorização para realizar a assembleia de forma virtual, assim como para que, na qualidade de síndica, possa remeter cópia integral dos autos e da liminar a todos os condôminos para que, quem queira atuar na demanda como terceiro interessado, possa fazê-lo.

     A síndica relatou que precisa realizar a assembleia para discutir a taxa condominial de 2022 e prestação de contas de 2021, dentre outros assuntos. Alegou que embora a convenção condominial não preveja a possibilidade de realização de assembleia virtual e o prazo fixado na Lei nº 14.010/20 já tenha decorrido, o condomínio conta com 200 unidades e a reunião dessas pessoas, em pleno pico de contaminação da variante Ômicron, seria temerosa.

     Ao analisar o pedido, a juíza Ana Paula Miranda salientou estarem presentes os requisitos autorizadores da medida pleiteada, “uma vez que embora a Lei n. 14.010/2020 tenha autorizado a realização de assembleias condominiais de forma virtual somente até dia 30 de outubro de 2020, é certo que a pandemia causada pela COVID-19 persiste por tempo superior que o esperado e, inclusive, atualmente estamos enfrentando significativo aumento dos casos de contaminação causados pela variante Ômicron e vírus H1N3.”

     A magistrada ressaltou ainda que o condomínio possui mais de 200 unidades e solicitar que todas estas pessoas se reúnam para deliberações nesse momento seria temerário.

     “Mesmo com a vacinação se expandindo, o distanciamento social continua sendo medida eficaz para evitar a contaminação pela COVID-19”, afirmou.

     Enfatizou ainda que a síndica trouxe aos autos documentos comprovando a realização de assembleia virtual pelo condomínio em momento anterior, demonstrando que sua efetivação é plenamente possível, tanto para a administração quanto para os condôminos.

     “Assim, a realização de assembleia presencial nesse momento além de temerário, pode ser considerada desnecessária. Não é demais registrar que a pandemia causada pela COVID-19 trouxe inovações tecnológicas que dificilmente serão “abandonadas”, tanto é assim que o Projeto de Lei n. 2323/2020 prevê, entre outras questões inerentes aos condomínios, permissão para a realização de assembleias virtuais mesmo após o fim da pandemia, justamente em razão da facilidade de participação”, finalizou.

     Fonte: Sindiconet 

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