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     Uma das recomendações da ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de Edificações é realizar a inspeção da fachada e de todos os seus elementos com periodicidade de pelo menos três anos. Além de atender as prescrições do relatório ou laudo de inspeção.

     A fachada de um edifício pode apresentar manchas provenientes da existência de infiltrações, além de fissuras e rachaduras por falta de manutenção periódica.

     Em curto prazo as imperfeições desvalorizam o patrimônio predial, já a médio e longo prazo podem comprometer a segurança da edificação. O devido cuidado na preservação desse elemento construtivo garante a estanqueidade (impermeabilização) da construção, o qual esta diretamente relacionada à durabilidade da edificação.

     Uma das recomendações da ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de Edificações é realizar a inspeção da fachada e de todos os seus elementos com periodicidade de pelo menos três anos. Além de atender as prescrições do relatório ou laudo de inspeção.

     Uma metodologia com alta eficácia que reduz tanto o tempo quanto o custo dessa atividade é a inspeção de fachada com uso de uma Aeronave Remotamente Pilotada (RPA – Remotely Piloted Aircraft) ou o conhecido drone.

     Vantagens

     Com drone é possível realizar uma filmagem completa em alta resolução (HD) de todos os pontos da fachada. Essa investigação detalhista pode registrar problemas não observados a olho nu, como por exemplo: infiltrações, descolamento ou furos no revestimento e/ou fissuras e trincas.

     O profissional do método tradicional (alpinismo industrial) pode realizar o registro fotográfico dos principais pontos observados. No entanto, nessa atividade as variáveis custo e tempo são superiores quando comparadas a vistoria com drones.

     Para mensurar isso, vale o seguinte questionamento: em quantas horas/dias de trabalho o profissional leva para escalar e fotografar uma fachada de um prédio de 15 andares? E o piloto do drone, em quanto tempo faria o registro desse mesmo edifício?

     Certamente o serviço de vistoria com drones tende a ser mais rápido e seguro, haja vista, por exemplo, em caso de queda do equipamento (drone), ele pode ser substituído, mas a vida humana em serviços de altura, não. Este artigo não visa menosprezar o serviço de alpinismo. Vale destacar que essa atividade é suma importância para serviços de reparo, por exemplo. Entretanto é razoável considerar que para vistoria de fachadas, o uso de RPA é mais proveitoso.

     Vale esclarecer que a facilidade de aquisição de um drone atualmente não torna o usuário apto a pilotar o equipamento. Existem inúmeras regras, normas e procedimentos para se tornar piloto de uma Aeronave Remotamente Pilotada como, por exemplo, solicitar autorização de voo ao Departamento de Controle do Espaço Aéreo (DECEA).

     Então, uma vez habilitado para levantar voo, o piloto pode realizar vistoria de fachadas. Correto? A resposta é: não!

     O piloto de RPA, uma vez apto, pode realizar seus voos da maneira que achar conveniente, porém para inspeções de fachada, as imagens registradas devem ser avaliadas por um profissional legalmente habilitado em engenharia ou arquitetura.

     O engenheiro ou arquiteto analisará o registro fotográfico (ou de filmagem) e irá indicar as possíveis falhas no sistema de fachada com as devidas recomendações de ações corretivas. Para então elaborar o laudo de inspeção predial de fachadas.

      Para agregar valorização profissional desse serviço é importante inserir no referido laudo a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) fornecidos, respectivamente, pelo engenheiro ou arquiteto. A ART permite o acompanhamento do exercício profissional, coibindo o exercício ilegal da profissão, além de constituir o acervo técnico do profissional.

     Abrangência

     Vale comentar que a NBR 5674 possui abrangência em todo território nacional e no estado de Rio de Janeiro é um dos requisitos para a elaboração obrigatória da autovistoria predial, tendo em vista que o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 39, inciso VIII veda a prestação de serviços em desacordo com as normas expedidas da pela Associação Brasileira de Normas Técnicas.

     Em suma, a NBR 5674 recomenda a periodicidade de três anos para realização de inspeção predial de fachadas, orientada por um engenheiro ou arquiteto, o qual poderá usar a metodologia de filmagem por drones, seja o engenheiro o próprio piloto da aeronave ou atuando em conjunto com um piloto habilitado.

     Este artigo não visa esgotar o extenso assunto de drones e inspeção de fachadas, mas propõe a atuação em equipe multidisciplinar na produção de laudo de inspeção predial de fachadas. Com isso, ganha quem contratou o serviço, pois receberá um relatório de alta qualidade técnica com registro de imagens, e também a equipe multidisciplinar operando com valorização profissional.

     Fonte Viva o Condomínio

     Elevadores em condomínios: síndico deve definir as responsabilidades no contrato com a empresa contratada para prestar os serviços de manutenção.

     Geralmente, a empresa contratada para a manutenção e a conservação dos elevadores é a responsável por eventuais problemas. No entanto, o síndico também pode ser responsabilizado em alguns casos. Saiba como evitar:

     O custo com a manutenção e conservação dos elevadores é um dos mais altos dentro de um condomínio, mas ainda assim necessário. Afinal, quem não concorda que o elevador agrega valor a um prédio, porque facilita, e muito, a vida dos moradores? O síndico deve estar sempre atento à manutenção dos elevadores do prédio para evitar problemas e acidentes. Neste caso, é fundamental contar com uma empresa especializada. “O barato pode sair caro. É importante que o administrador do condomínio verifique o histórico da empresa e dispense um orçamento para garantir um serviço de qualidade. Afinal, estamos falando de segurança dos moradores”, explica José Geraldo Pimentel, presidente do Sindicato dos Condomínios Residenciais e Comerciais do Distrito Federal (Sindicondomínio/DF).

     Ao contratar uma empresa para a manutenção e conservação dos elevadores, o síndico deve definir as responsabilidades em contrato. Qualquer problema que venha a ocorrer, a empresa é responsabilizada. Para tanto, é preciso que o contrato seja registrado no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura) da região.

     Além do contrato, o síndico deve exigir que a empresa tenha registro regularizado no CREA. A empresa contratada deve ter um engenheiro civil responsável pela manutenção e conservação dos elevadores. “Caso o síndico seja negligente na efetivação do contrato, ele também pode ser responsabilizado por eventuais problemas”, afirma Pimentel. Em caso de acidentes, por exemplo, se for comprovada a negligência do síndico, este pode ter de arcar com as indenizações do próprio bolso.

     Fique de olho em algumas dicas:

     – O contrato de manutenção envolve reposição de peças, entre outros serviços. O síndico precisa avaliar qual é o melhor tipo de contratação de acordo com as necessidades do prédio. Um condomínio mais novo, por exemplo, não precisaria em um primeiro momento de um contrato para reposição das peças do elevador. Seria mais importante, neste caso, ter apenas um contrato de conservação;

     – O síndico pode comprar preços das empresas, mas também custos investidos por outros prédios da região. A troca de informações e experiências entre os administradores sempre é salutar e ajuda a realizar uma gestão mais profissional;

     – Sempre que o síndico fechar um novo contrato com a empresa especializada, é fundamental exigir que esta realize uma vistoria para apontar o estado atual de fadiga das peças, e assim, definir qual é a periodicidade de troca, por exemplo. Prédios mais antigos devem sempre se encaixar no contrato de manutenção.

     Fonte: Condomínios e Síndicos

     Investir em poços artesianos se tornou uma opção para condomínios que querem economizar dinheiro e deixar de ser dependentes de caminhões-pipa ou companhias de saneamento, ainda mais em cidades que sofrem com problemas no abastecimento de água.

     Economizar é ótimo, porém quando o assunto é poços artesianos, não é apenas o bolso que deve ser conferido antes de começar a construção. É necessário levar em consideração questões que podem influenciar o condomínio e a natureza.

     Preparamos este artigo para responder as principais dúvidas que surgem quando o assunto é poços artesianos em condomínio:

     O que é um poço artesiano?

     De baixo do solo existem reservatórios de água que, com autorização, podem ser utilizados livremente. Para acessar e captar essa água subterrânea, é feita a escavação de um poço artesiano.

     Essa construção é um investimento de risco, que requer o acompanhamento de profissionais capacitados e manutenções preventivas.
Apesar de ser uma prática antiga, com registros no século XII e até mesmo na China medieval, poços artesianos têm se tornado mais populares entre condomínios nos últimos anos, devido às crises hídricas em algumas cidades brasileiras.

     Como funciona um poço artesiano em condomínio?

     Para fazer um poço artesiano, cava-se até alcançar o reservatório subterrâneo de água, normalmente com profundidade entre 70 a 100 metros. A vazão da água varia de acordo com a região.

     Para um edifício de 50 a 100 apartamentos, o ideal é um poço que libere 10 mil litros de água por hora. Caso depósito de água ofereça menos do que o necessário para o condomínio, ele poderá secar – e aí será necessário fazer uma nova obra para cavar mais fundo em busca de água.

     Durante a obra, é construído um sistema que envia a água do subterrâneo até a caixa d’água, de onde os moradores receberão o abastecimento necessário. Com isso, o condomínio se tornará autossuficiente em termos de água e só deverá pagar à companhia de saneamento pelas taxas de esgoto, cujo valor é definido pelo hidrômetro.

     Quais as vantagens de ter um poço artesiano no condomínio?

     A longo prazo, um poço artesiano vai reduzir os custos do condomínio com água. Especialistas indicam que a prática pode acarretar na redução de 30% a 50% na conta do final do mês, mesmo com a taxa de esgoto e a análise periódica da água. Apesar de a construção custar caro, estima-se que o investimento se paga em menos de uma ano devido à economia mensal.

     Como a água virá de uma fonte própria, o condomínio não será mais dependente de uma companhia de fornecimento de água e os moradores do condomínio não precisarão se preocupar com o risco de falta d’água, nem mesmo durante os meses quentes do verão. Entretanto, se o consumo de água não for feito com consciência, a água do poço pode secar com o passar do tempo.

     Quais são os trâmites legais para ter um poço artesiano em condomínio?

     Estudos preliminares: o síndico deve chamar algumas empresas especializadas em perfuração e manutenção de poços artesianos para visitar o condomínio, fazer um estudo de viabilidade do projeto avaliando qual a vazão necessária que o poço artesiano precisa ter para abastecer todos o apartamentos e se a água do lençol freático é adequada para o consumo. Esse estudo visa tentar diminuir surpresas infelizes depois do início das obras. Concedido isso, é entregue o orçamento.

     Votação em reunião de assembleia: como obra considerada necessária, a construção e orçamento de um poço artesiano no condomínio deve passar a necessário por aprovação da assembleia com votos favoráveis da maioria dos presentes, ou seja,  50% + 1.

     Escolha da empresa: após a aprovação, deve-se selecionar quem vai realizar o serviço. A empresa deve ser cadastrada junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia), seguir as normas da ABNT, contar com um geólogo ou engenheiro de minas e um técnico especializado em perfuração, além de apresentar seguro para cobrir eventuais acidentes de trabalho. Também é importante que a empresa ofereça garantia de cinco anos da obra e seus responsáveis devem emitir Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

     Autorização do órgão do Estado: antes de iniciarem as obras, o condomínio precisa receber uma autorização do órgão responsável na região. Para isso, o síndico deve entrar em contato com o departamento de água do Estado e apresentar o estudo preliminar disponibilizado pela empresa. Há o risco de o órgão não autorizar a construção de um novo poço artesiano.

     Perfuração do solo: após receber a licença da entidade responsável, pode-se iniciar a obra para criar o poço artesiano, que normalmente leva 20 dias.

     Teste da água: no momento que o poço tiver água fluindo para o condomínio, é preciso analisar a qualidade com testes de potabilidade. O órgão local aprova se a água é segura para ser usada (para beber ou não) e outorga o direito de uso do recurso hídrico.

     Vigilância Sanitária: o condomínio também precisa fazer o Cadastro do Sistema/Solução Alternativa de Abastecimento de Água para Consumo Humano junto com o Departamento de Vigilância Sanitária – estadual ou municipal, dependendo da região.

     Manutenção e análise da água de poços artesianos

     Poços artesianos correm o risco de apresentar infiltrações ou acúmulos de resíduos nas paredes, que tem chance de contaminar a água e favorecer a proliferação de bactérias prejudiciais à saúde dos moradores. Por isso, a análise da qualidade da água precisa ser feita de três em três meses.

     Já a manutenção preventiva da bomba do poço deve ser feita anualmente, enquanto que a limpeza do reservatório pode ser realizada a cada seis meses. Amostras devem ser enviadas para o órgão responsável para que as informações sejam averiguadas.

     Em caso de dúvidas, entre em contato com a Vigilância Sanitária responsável pela sua região.

     O que levar em consideração antes de aderir ao poço artesiano no condomínio?

     Custo: o investimento para criar um poço artesiano gira em torno de R$ 50 mil. Porém, os valores são capazes de ultrapassar isso e chegar a R$ 100 mil, já que é possível não encontrar água no local onde foi feita a perfuração – e o condomínio precisará arcar com os custos do trabalho já feito e pela nova obra.

     Burocracia e demora: Adquirir a licença para construir um poço artesiano no condomínio pode demorar mais de seis meses, dependendo da procura na cidade e do órgão responsável. Após a construção, ainda há o período de teste da potabilidade d’água.

     A natureza não dá garantias: o condomínio precisa estar preparado para lidar e arcar com imprevistos. Como comentamos no item anterior, nem sempre é encontrada água no local da perfuração – mesmo utilizando empresa e equipamentos adequados. E, à vezes, o lençol freático não tem pressão suficiente para bombear o líquido até as unidades. Nesses casos, o condomínio precisa arcar com uma nova perfuração mais funda, em busca de mais água e mais vazão. Também é possível deparar-se com água subterrânea em péssimas condições para consumo e o condomínio precisará investir em um sistema de tratamento d’água.

     Economia apenas de dinheiro: apesar de diminuir os dígitos da conta de água, poços artesianos não colaboram necessariamente com a economia d'água – algo tão importante nos dias de hoje. O síndico deverá incentivar, ainda assim, a prática sustentável no condomínio.

     Nem todas as áreas podem ter poço artesianos: é comum que condomínios localizados em áreas que abrigam indústrias ou postos de gasolina não recebam autorização para realizar a obra, pois os químicos podem infectar a água e oferecer riscos ao consumo humano.

     Importante lembrar que poços artesianos clandestinos são um perigo para o condomínio e à natureza. Quem opta por essa prática, pode ter o poço fechado pela fiscalização, ser autuado por crime ambiental e responder judicialmente caso um morador tenha problemas de saúde oriundos da ingestão de água inadequada.
Aderir a um poço artesiano no condomínio é algo que demanda um grande planejamento por conta do síndico e precisa ser feito de forma correta para não prejudicar a saúde dos moradores, a estrutura do empreendimento e o meio ambiente.

      Por Denis Hupel

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     A proposta é desburocratizar e sempre oferecer todas as possibilidades de acesso aos produtos da GPS Condominial; em especial ao sistema de carrinhos de compras. Ao invés de você perder tempo e ter dor de cabeça comprando ferramentas separadas para os reparos e manutenções dos carrinhos, a GPS pensou numa solução interessante, prática e eficiente que facilita a sua vida em todos os momentos na área gerencial dos condomínios.

     É isso mesmo, o sistema de carrinhos de compras oferece todas as ferramentas, tais como: travas, chaves e cartões. E o mais incrível que esse sistema também cuida da área de manutenção dos carrinhos e ainda reforma os que estão sem condições de uso.

     Se o seu orçamento tiver apertado para adquirir o sistema, a GPS foi mais além e oferece a opção para locação destes instrumentos de trabalho. É mais segurança, praticidade e economia com equipamentos novos de última geração, com custo baixo e benefícios a longo prazo. A atualização é periódica, já a manutenção e a troca de equipamentos são sem custos adicionais.

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      Uma explosão destruiu parte do prédio de um condomínio no bairro Lago Azul, Zona Norte de Manaus, na tarde desta quarta-feira (24). Moradores informaram ao G1 que o barulho foi ouvido de longe. No local, eles foram surpreendidos pelo cenário de destruição.

      Acidentes nas áreas comuns dos condomínios não são raros e, quando acontecem, sempre surge a dúvida sobre quem seria o responsável. Não há uma única resposta para todos os casos, mas, em regra, o síndico pode arcar com os prejuízos se for negligente com a manutenção do local ou não tiver como comprovar que se antecipou a problemas claramente evitáveis.

      "Se o acidente ocorreu por falta de manutenção de alguma área, por exemplo, um piso quebrado que culminou na queda de uma pessoa, o condomínio, que é representado pelo síndico, responde", afirma o advogado Marcus Crespi, sócio da Karpat Sociedade de Advogados e especialista em questões condominiais.

      Mas nem todos os problemas do prédio "caem no colo" do síndico. "Geralmente, as normas internas preveem isenção de responsabilidade do condomínio nos casos de danos, acidentes, roubo e furto, então esta questão deve ser verificada", explica Crespi.

      Assessora jurídica do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), a advogada Ingrid Gomes explica que tanto o síndico quanto o morador devem juntar provas sobre o acidente para chegar à responsabilização. "O condomínio deve provar que realizou as manutenções necessárias. Ou seja, que conservou as áreas comuns, agiu diligentemente para promover a segurança e a salubridade dos condôminos", diz Ingrid.

      O morador também deve se precaver e colher provas, caso ocorra algum problema, antes de acionar o condomínio judicialmente.

      "Já o condômino deve comprovar a existência de nexo causal [provar que o fato ocorreu dentro do condomínio], a inexistência de causa excludente de responsabilidade [ocorrência de caso fortuito e força maior] ou de possível culpa exclusiva da vítima [desatenção]", explica Ingrid.

      Acordo, nem tudo porém precisa terminar nas mãos do juiz, em processos que podem onerar tanto o condomínio quanto o morador.

      Uma boa forma para se chegar ao acordo é buscar a mediação de terceiros. O Secovi-SP, por exemplo, mantém desde 2006 a Câmara de Mediação para assuntos relacionados ao mercado imobiliário. Outra opção é buscar o conselho consultivo e fiscal e assessoria jurídica.

William Cardoso

Folhapress - São Paulo

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