Condominial News

     A atividade de síndico profissional é uma das carreiras que tem crescido de forma acentuada no Brasil. O motivo vem da quantidade de pessoas que vivem em condomínios.

     Segundo dados do IBGE 2022, já são mais de 27 milhões de pessoas que moram em apartamentos. Só no estado de São Paulo são mais de 8 milhões, o que corresponde a 29% do total do país, seguido pelo estado do Rio de Janeiro com mais de 4 milhões, equivalente a 14%.

     O valor da arrecadação supera os R$ 61 bilhões, o que representa grande responsabilidade não só pelo valor financeiro, mas, sobretudo, pela segurança e valorização patrimonial que estão envolvidas. 

     Devido ao crescimento das exigências legais e à demanda dos moradores por maior transparência, dedicação, capacitação e eficiência, tem crescido a busca por síndicos externos, os chamados síndicos profissionais.

     Escolha

     O síndico profissional é eleito ou escolhido para administrar o condomínio da mesma forma que o síndico morador — ambos regidos pelo Art. 1.347 do Código Civil — e ele pode ser morador ou não do condomínio. 

      Após a eleição, o síndico assume um mandato, que, de acordo com o Código Civil (Arts. 653 e 661), é definido quando alguém recebe de outrem poderes para que, em seu nome, pratique atos ou administre interesses, conferindo poderes de administração.

     Esse conceito é fundamental, porque deixa claro que o síndico é o administrador do condomínio. Entre as atribuições de gestão, estão:

• Manutenção do patrimônio;
• pessoal, seja ele próprio ou terceirizado;
• Movimentação financeira;
• Materiais adquiridos e mantidos;
• Segurança;
• Inadimplência;
• Gestão de riscos;

     Identificar as melhores oportunidades para aplicação dos recursos financeiros.

     O profissional, então, responde civil e criminalmente, além do dever de atender a todas as legislações de segurança contra incêndio, tributária, trabalhista e as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que impactam os condomínios.

     Consequências

     Quando a administração de condomínio é realizada sem a aplicação dos princípios científicos da administração, há consequências indesejáveis, relacionadas a problemas de governança, fraca gestão de projetos e contratação desqualificada, como:

     1) Aumento da probabilidade de ocorrer sérios problemas de governança, envolvendo os controles de gastos;

     2) Má supervisão de atividades e serviços;

     3) Inexistência ou fraca gestão de processos;

     4) Gerenciamento ineficaz de resultados;

     5) Falta de política de remuneração e de recursos humanos, com péssimos indicadores de desempenho;

    6) Contratação de pessoal desqualificado;

     7) Desperdício de materiais;

     Profissionalização

     Devido à falta de tempo dos próprios moradores em assumir a gestão, somado à complexidade crescente das exigências legais e da demanda por maior qualidade na gestão, o mercado condominial tem observado o crescimento da demanda pelo síndico profissional.

      É importante destacar que essa opção traz para os condôminos grandes expectativas, pois espera-se que o condomínio seja bem administrado, o patrimônio dos condôminos seja preservado, todas as manutenções necessárias sejam bem realizadas, e que todas as exigências legais sejam cumpridas.

     Esses profissionais para melhor atender aos condomínios e evitar encargos tributários, têm optado pela abertura de empresas prestadoras de serviços de sindicatura. 

     Mesmo tendo as mesmas responsabilidades que o síndico morador, quando fazem a opção de uma carreira profissional para administrar o patrimônio de terceiros ou ter um negócio nesse segmento, por ser atividade de administração, regulamentada pela Lei nº 4.769/65, é preciso o registro da empresa em Conselho de Classe, segundo o art. 1º, da Lei nº 6.839/80, e a indicação de um responsável técnico.

      Essa afirmação é reconhecida pelo Parecer Técnico nº 1/2023, do Conselho Federal de Administração (CFA) sobre Administração de Condomínios. Além disso, é corroborada pelo parecer jurídico do advogado e especialista no tema, Cristiano de Souza Oliveira, sobre Administração de Condomínios, que trata da obrigatoriedade de registro nos CRAs das Empresas Administradoras de Condomínios e Empresas de Sindicatura condominial.

     Diante do amplo arcabouço legal sobre o tema, o profissional que desejar empreender nessa atividade deverá ter sua empresa legalizada. Ou seja, habilitada com registro no CRA, não sendo obrigatório que ele seja um administrador, bacharel ou tecnólogo em gestão, mas que tenha o acompanhamento de um Responsável Técnico que poderá ser um bacharel ou tecnólogo em gestão, a este não sendo necessário compor a sociedade da empresa.

     Fiscalização dos CRAs

     Os Conselhos Regionais de Administração (CRAs) têm recebido com frequência denúncias sobre empresas administradoras de condomínios e empresas de sindicatura não registradas. O motivo é que muitas delas têm realizado concorrência desleal, relacionada ao preço do serviço, agindo em desacordo com a legislação brasileira, além de reclamações sobre a qualidade dos serviços oferecidos.

     Segundo o Art. 7º, da Lei nº 4.769/65, estão entre as competências do CFA: orientar e disciplinar o exercício da profissão e promover estudos e campanhas em prol da racionalização administrativa do país. Já o Art. 8º estabelece que compete aos CRAs fiscalizar, na área da respectiva jurisdição, o exercício da profissão de administração, além de organizar e manter os registros e dar execução às diretrizes formuladas pelo CFA.

     De acordo com a Resolução Normativa do CFA nº 519, de 18 de julho de 2017, cabe a esses profissionais exercerem sua profissão com total responsabilidade, honra e dignidade, aprimorando seus conhecimentos técnico-científicos em benefício do cliente. 

     Além disso, devem cumprir a lei e zelar pela correta aplicação da Ciência da Administração e pelos princípios e preceitos do Código de Ética dos Profissionais de Administração, sob pena de sofrerem sanções cabíveis em caso de descumprimento.

     É indispensável que haja qualidade, responsabilidade e ética nos serviços prestados aos condomínios, sejam pelas empresas administradoras ou de sindicatura. Só assim haverá a devida valorização da atividade que no futuro irá dominar a administração dos condomínios: sejam eles residenciais, comerciais ou mistos.

     Fonte Metrópoles 

     O tempo em que a função de síndico era aquela que quase ninguém gostaria de assumir, vista como sinônimo de “encrenca”, está ficando para trás. O mercado da sindicância profissional é cada vez mais promissor e vem crescendo no Brasil, ano após ano, atraindo profissionais qualificados de diversas áreas – como direito, engenharia, administração e contabilidade – que mudam de carreira para tocar o dia a dia da gestão de condomínios.

     Segundo dados da SíndicoNet, o mercado de síndicos profissionais vive um “boom” no país, reunindo mais de 420 mil profissionais em 2023. Há 10 anos, apenas 6% dos condomínios brasileiros eram administrados por síndicos especializados. Atualmente, esse percentual se aproxima de 20% – um em cada cinco empreendimentos tem um síndico com dedicação integral, que não divide suas atenções com outra atividade.

     O mercado cresce, entre outros motivos, porque está inserido em um ambiente em expansão. De acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), foram construídos 7,8 milhões de novos apartamentos entre 1984 e 2019, um aumento de 320% no período. Esse tipo de moradia, que representava 8,37% dos domicílios no país, hoje corresponde a 14,2%.

     Estimativas da Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais (Abrassp) indicam que mais de 68 milhões de pessoas moram em condomínios atualmente, fomentando um mercado que gera R$ 165 bilhões por ano no país. Apenas na região metropolitana de São Paulo, o setor movimenta R$ 3 bilhões por mês e gera mais de 250 mil empregos.

     “Hoje temos uma movimentação anual bilionária desse mercado no Brasil, com uma estrutura imobiliária que demanda pessoas cada vez mais capacitadas”, afirma a advogada Giselle Vergal Lopes, sócia do escritório Viseu Advogados, especialista em Direito Processual Cível pela PUC-SP e em Direito Imobiliário pela Universidade Secovi-SP.

     Segundo Giselle, uma série de fatores tem levado ao crescimento expressivo do mercado da sindicância profissional. “O primeiro motivo é a crise no mercado de trabalho. As dificuldades aumentaram muito durante a pandemia. Isso levou muitas pessoas a procurarem uma outra atividade para que conseguissem se recolocar no mercado”, observa.

     “Há também a questão da diminuição de gastos. Esse síndico profissional é preparado para fazer controle de compras, análise de funcionários, contratação de serviços terceirizados, entre outras funções. Tudo isso evita o desperdício de dinheiro dentro do condomínio e você tem um custo muito mais direcionado e assertivo. É uma gestão financeira otimizada e mais bem estruturada.”

     Oriundo do varejo, Jefferson diz que, antes de assumir o primeiro condomínio, fez cursos de gestão e passou por vários segmentos do meio condominial, além de ter contato com profissionais de outras áreas, como advogados e engenheiros. Aliou conhecimento teórico à experiência prática.

     “Eu fui gerente de algumas grandes lojas do varejo. Chegou um momento em que decidi parar e mudar de área. Eu ganhava bem como gerente de loja e as primeiras propostas que tive na área da sindicância foram de menor remuneração. Aceitei assim mesmo”, relata. “Gostei muito da área condominial. Desde então, não parei mais. Fiz gestão de alguns condomínios de médio e alto padrão.”

     Salário atrativo e qualificação

     Uma outra vantagem que pode ser usufruída por quem decidir fazer uma transição de carreira e se tornar síndico profissional é a possibilidade de ser bem remunerado para a nova tarefa. Estimativas do setor apontam que, dependendo do número de condomínios atendidos, é possível garantir rendimentos de até R$ 30 mil mensais, em média.

     “Em geral, os salários dos síndicos profissionais são extremamente atrativos, se comparados aos de outras profissões. Um síndico profissional pode atuar em mais de um empreendimento”, explica Giselle Vergal Lopes.

     Para ter maiores chances de ganhar um bom salário e fazer jus a essa remuneração, dizem os especialistas, é fundamental apostar na qualificação, como fez Jefferson. Embora a profissão não seja regulamentada nem haja uma faculdade específica para síndicos profissionais, existe uma infinidade de cursos que podem ajudar os postulantes a essas vagas.

     “Esse profissional precisa ter um rol de competências técnicas muito maior do que um síndico amador, para trazer resultados efetivos para os condôminos. Tem de ser uma pessoa que entenda minimamente de Direito, principalmente legislação trabalhista. Não adianta o síndico trazer boas ideias se elas não forem viáveis juridicamente”, afirma Giselle. “Também são necessários conhecimentos em contabilidade, gestão financeira e administração. É uma combinação de diversas habilidades.”

     Para William Adib Dib Júnior, os cursos são muito importantes, mas não bastam. “Precisa ter conhecimento da legislação, que envolve os direitos e deveres que a função de síndico impõe. Também tem de passar um pouco pela área trabalhista, que é muito importante no dia a dia dos condomínios. Mas a habilidade fundamental, na minha opinião, continua sendo a capacidade de ter bom trato com as pessoas, a empatia. É aquilo que dificilmente os cursos ensinam.”

     Fonte Metrópoles 

     A expansão do mercado imobiliário, trouxe grandes modificações no cenário condominial com isso vem a necessidade de uma gestão qualificada e estimulada para o trabalho de Excelência, isso vem refletindo no fortalecimento da função ou cargo de síndico.

     No exercício da sindicatura o síndico deve estar atento a equipe e todos os problemas do condomínio.

     Ele é responsável por cuidar da administração do local, zelar pelo cumprimento das normas e regulamentos, além do síndico profissional possuir uma formação específica para a função, ele capacita toda sua equipe, ou seja, ele trabalha visando eficiência na gestão do condomínio, e está preparado para planejar, por exemplo, a redução de custos e melhor aproveitamento do orçamento, aumentando assim o controle do fluxo de caixa.

     Contratar um síndico profissional ou uma administradora traz muitos benefícios para o condomínio. Possuem conhecimento técnico e jurídico específicos sobre o funcionamento de um condomínio, o que garante a melhor gestão do local.

     Além disso, o gestor profissional está sempre atualizado com as leis e normas que regem os condomínios, garantindo que todas as obrigações sejam cumpridas.

     Outra vantagem é que, como ele é um profissional especializado, possui um vasto network de contatos com fornecedores e prestadores de serviços, o que garante sempre os melhores preços e condições para o condomínio.

     Outro ponto muito importante é que ele pode ajudar na negociação de dívidas dos moradores inadimplentes, evitando que isso afete a vida financeira do condomínio.

     Contratar uma administração profissional traz muitos benefícios para qualquer condomínio e faz toda a diferença na gestão local.

     Por Edilson Cardoso

Condominial News

     O Síndico Profissional é alguém que se capacita e desempenha a função de gerenciar o condomínio como um todo, porém, sem residir no local.

     Ele não é um funcionário contratado do condomínio e emite Nota Fiscal para receber seu salário como um prestador de serviço.

     As cidades estão cada vez mais se verticalizando, por isso, tem-se apostado ainda mais na vida em condomínios. Em meio ao crescente aumento do número de edificações, também surge a necessidade da existência de pessoas capacitadas para exercer a função de síndico. A figura do síndico profissional aparece como uma peça importante dentro desse cenário.

     O que antes era uma tendência de mercado, hoje é uma realidade cada vez maior para os condomínios. É um setor que cresceu bastante nos últimos anos e a cada dia temos a certeza de que esse gestor veio para ficar.

Obrigações do Síndico Profissional

     O Síndico Profissional tem as mesmas obrigações de um síndico morador. Dentre inúmeras, citamos algumas:

• Administrar o condomínio;
• Cuidar e gerenciar os fundos de reserva;
• Responder civil e criminalmente pelo condomínio;
• Organizar o cronograma de obras e manutenções;
• Lidar com as demandas dos moradores e mediar conflitos;
• Fiscalizar a inadimplência as ações judiciais do condomínio;
• Organizar as reuniões de assembleia e garantir que os moradores sejam notificados;
• Coordenar a equipe de funcionários contratados e terceirizados;
• Garantir a organização e preservação das áreas comuns do condomínio, como salão de festas e piscina.

Conclusão

     Administração, contas, funcionários, fiscalização e orçamentos. Deu para notar que para ser um síndico profissional demanda bastante tempo e dedicação. Mas mesmo tendo qualificação para exercer a função esse profissional prefere ter o auxílio de profissionais capacitados de diversas áreas, pois será responsável pela parte de cobrança e recrutamento de pessoal, áreas diversas em que esses gestores condominiais não costumam atuar. O síndico profissional e os parceiros acabam se completando, fazendo uma boa parceria de gestão o que resulta em grandes vantagens para todos. 

     É preciso organizar e capacitar uma boa equipe de colaboradores e um conselho com membros atuantes, para que todos trabalhem em conjunto, garantindo não só a segurança, mas o bom funcionamento de tudo.

     Ser um Síndico Profissional, significa zelar pela qualidade de vida do condomínio, independentemente do tamanho, observando sempre o Código Civil e a Convenção Condominial. Lembrando que os condôminos não estão livres de suas responsabilidades, uma vez que há obrigações a serem cumpridas de ambas as partes. 

     Esse gestor condominial dificilmente vai agradar a todos, mas o fato é que alguém precisa assumir a função, que deve ser exercida sempre com honestidade e muita transparência. Como deve ser em qualquer outra profissão.

     O que diz a Legislação?

     A legislação não impede a contratação de um síndico profissional. A prática é totalmente legal e começou a se popularizar após o Novo Código Civil, em 2002. 

     O Art. 137 (Lei Federal 10.406/02) permite a contratação de um síndico profissional:

     “A Assembleia poderá escolher um síndico, não condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

     Embora seja dotado de poderes executivos, com condições de tomar decisões importantes pelo prédio, o Síndico Profissional também pode ser substituído a qualquer momento, da mesma forma que foi eleito, por uma assembleia convocada especificamente para esse fim.

Qualquer pessoa pode ser um Síndico Profissional?

     Com o mercado aquecido, cresce a necessidade de auxílio na gestão de condomínios. Consequentemente, a necessidade de capacitação profissional é maior. O síndico profissional deve ser uma pessoa capacitada e qualificada para atender as demandas de um condomínio. Deve ter uma ótima noção de gestão, administração e liderança. Também deve ter força de vontade, estar sempre em busca de novas maneiras de melhorar a administração do local e deixar a vida dos moradores o mais agradável possível. Ele deve saber mediar conflitos e gerir relações entre pessoas, algo que nunca vai sair da pauta dos síndicos. É um grande desafio e também um dever de todo gestor. Também deve ter uma imparcialidade emocional e maior disponibilidade de tempo, mesmo que desempenhe alguma outra função.

     Além de tudo mencionado acima, para ser um síndico profissional, a pessoa deve:

• Ter empatia e calma na hora de gerenciar crises e apaziguar conflitos;
• Participar de eventos do segmento em busca de novidades e conhecimento;
• Ser organizada e disciplinada para saber trabalhar de forma autônoma e independente;
• Saber lidar com pessoas e manter um bom relacionamento com moradores e funcionários;
• Possuir afinidade com áreas do conhecimento como administração, contabilidade, direito, recursos humanos e finanças.

     Há algumas pessoas que não podem assumir o papel de síndico, seja morador ou profissional: diretores de faculdades e colégios, magistrados, assim como grão mestres da Maçonaria não podem ser eleitos. 

     Muitos síndicos profissionais iniciam a carreira depois de atuarem como síndico dos condomínios em que moram. Acabam pegando o gosto pela atividade. 

     Não existe uma faculdade ou certificação básica para ser um síndico profissional, pois a profissão ainda não é regulamentada. No entanto, algumas instituições a exemplo da Escola Condominial do Brasil por meio do programa Multidisciplinar Capacitar Condominial que oferece cursos de capacitação (presenciais ou online) para quem tem interesse em atuar na área. 

Remuneração

     O Síndico Profissional não tem uma remuneração fixa. A profissão não tem uma tabela com piso salarial, pois a atividade não é regulamentada. O valor pago varia de estado e cidade de atuação. Além desse fator, leva-se em consideração o número de unidades do condomínio, o número de visitas que serão realizadas por semana, as horas gastas não apenas dentro do local, mas também resolvendo assuntos relativos ao empreendimento; o tamanho do condomínio, número de áreas comuns, tamanho da equipe de funcionários e valor da taxa condominial.

     O pagamento é feito através de Nota Fiscal, na maioria das vezes gerada a partir de MEI (CNPJ de um Microempreendedor Individual).

O que é e o que faz um Síndico Profissional?

     É alguém contratado para exercer a função do síndico morador, que por falta de tempo, correria e maiores dificuldades e responsabilidades, não estão mais querendo assumir esse posto. Ele é o responsável pelo funcionamento do condomínio, pelo cumprimento das regras e cuidados do local. Em outras palavras, ele cuida de toda a manutenção e trabalha para ter a certeza de que as leis e as regras estão sendo cumpridas. 

     Geralmente trabalha em vários condomínios ao mesmo tempo, sejam comerciais ou residenciais. 

     O que se busca com a contratação dessa mão de obra especializada é profissionalizar a representação e a gestão do condomínio, diminuindo gastos e otimizando as verbas arrecadadas. Ou seja, a terceirização representa economia e eficiência para a gestão, é uma solução eficiente para os condomínios.

     Vale lembrar que o síndico profissional não é funcionário da administradora de condomínios, ele trabalha com ela de forma independente, sem vínculos empregatícios. Ele é um prestador de serviços.

Como atua um Síndico Profissional?

     Atua visitando e fazendo o planejamento do condomínio. A visita acontece com a periodicidade acordada no contrato de prestação de serviços, elaborado de acordo com as necessidades do local. O planejamento, que será apresentado ao Conselho de Condôminos ou Moradores, é realizado em seu próprio escritório.

      Ficou interessado? Quer aprender mais? Acesse o link a seguir: https://youtu.be/T2kXIIyzVQg e fique por dentro do universo condominial.

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